2022-07-29 | admin Wexel
„Nie możemy zejść z ceny”. Deweloper o sytuacji na rynku mieszkaniowym
O cenach mieszkań, medialnych bzdurach i trudnej sytuacji na rynku nieruchomości rozmawiamy z Piotrem Mikołajewskim, współwłaścicielem firmy Wexel, deweloperem z 24-letnim stażem.
„WW”: Zacznijmy od tego, ile kosztuje obecnie metr kwadratowy mieszkania we Wrześni.
PIOTR MIKOŁAJEWSKI, współwłaściciel firmy Wexel: – Cena we Wrześni kształtuje się na poziomie około 7000 zł/m2. Normalne ceny dla naszego regionu, uwzględniając Poznań, to 7000–10 000 zł/m2.
O ile wzrosły ceny przez ostanie lata?
– Działam na rynku od 24 lat. Kiedy zaczynałem sprzedawać mieszkania, to cena za metr kwadratowy kształtowała się na poziomie 1500–1800 zł/m2.
Co ma wpływ na wzrost cen?
– Najpierw trzeba odpowiedzieć na pytanie, co składa się na końcową cenę mieszkania. Po pierwsze, jest to działka. Po drugie – projekt, po trzecie – cena materiałów budowlanych, po czwarte – robocizna, po piąte – marża dewelopera. O czterech pierwszych czynnikach mówi się mało, a mają one kluczowe znaczenie. Ceny działek rosną po prostu wariacko. Od czasu, gdy zaczynałem budować, cena za metr kwadratowy działki budowlanej wzrosła z 20 zł do 400 zł. W ostatnim roku nastąpiła także nieuzasadniona i całkowicie nieprzewidywalna podwyżka cen materiałów budowlanych. Według oficjalnych danych GUS-u,ceny materiałów budowlanych wzrosły przez rok o 32 proc. Dla przykładu: w styczniu 2021 roku kupowałem 24 tony stali za 60 tys. zł. W marcu 2022 za tę samą ilość zapłaciłem 190 tys. zł. Rosną też koszty robocizny. Płaca minimalna jest podwyższana – i to dobrze – ale nie pozostaje to bez wpływu na ceny mieszkań.
A co z marżą dewelopera?
– To jest temat, wokół którego narosło wiele legend – o gigantycznych zyskach itd. Mogę zrozumieć, że marża dewelopera, który sprzedaje mieszkania po 18 czy 20 tys. zł/m2 ,jest bardzo wysoka. We Wrześni wynosi ona 10 proc. W czasie mojej działalności raz udało mi się osiągnąć marżę 12-procentową. Często zdarzają się sytuacje, że nie osiąga się nawet zakładanych 10 proc. Wrzesińskie ceny pozwalają na minimalny zarobek dewelopera. Można powiedzieć, że często deweloper szoruje brzuchem o ziemię w okolicach zera. Tymczasem w mediach często słyszy się o 50-procentowej marży. To bzdury. Z drugiej strony pojawiają się głosy, że 10 proc. to dużo i można jeszcze marżę obniżyć do 5 proc. Dla wszystkich, którzy opowiadają takie rzeczy, mam pewną propozycję. Proszę zainwestować 15 mln zł – bo tyle mniej więcej kosztuje budynek wielorodzinny – i podjąć pełne ryzyko finansowe, wziąć kredyty i na koniec oczekiwać 5 proc. zysku. Przy czym ostrzegam: jeden z moich znajomych podjął takie ryzyko i już nie żyje. Popełnił samobójstwo.
W mediach możemy przeczytać, że ceny mieszkań w najbliższym czasie będą spadać. Jak pan się odnosi do takich przewidywań?
– Czytając prasę, portale internetowe i analizy różnych ekspertów, szczególnie ekonomistów, faktycznie można odnieść takie wrażenie. Ale ekonomiści mają taki wpływ na gospodarkę, jak meteorolodzy na pogodę. Wypowiedzi niektórych z nich nie są ani trochę adekwatne do rzeczywistości. Spadną może ceny mieszkań, które kosztują teraz 18, 20 czy 30 tys. zł/m2, ale to margines rynku deweloperskiego. Szkoda, że niektórzy traktują go jako normę. Polska nie składa się z Warszaw, Sopotów czy innych kurortów. Polska jest krajem powiatowym. U nas cena nie spadnie. Ludzie wchodzący do naszego działu marketingu i pytający od progu, ile możemy zejść z ceny, nie zdają sobie sprawy, że my drżymy, czy w obecnej sytuacji z ceną 7000 zł/m2 na pewno uda nam się wybudować budynek. I to nie z własnej winy, nie z powodu złej organizacji firmy, ale przez czynniki zewnętrzne, na które nie mamy wpływu. Nie możemy zejść z tej ceny. Nie można żądać od nas, żebyśmy dopłacali do budowy. Muszę powiedzieć, że boli mnie też podejście polityków, którzy przedstawiają często deweloperów jako krwiopijców. A przecież to my budujemy mieszkania w Polsce, a nie gminy, samorządy czy TBS-y.
Co pan myśli o rządowych programach budownictwa mieszkaniowego?
– Gdy pojawił się program Mieszkanie Plus, pytano mnie wielokrotnie „I co, już po was?”. Odpowiadałem: „Nie, nie jest po nas, ale nie wybudujemy żadnego mieszkania na tych zasadach. Tak się nie da”. Jak usłyszałem, że mieszkanie ma kosztować X złotych, ale projekt, przyłącza i inne rzeczy mają być za darmo, to przypomniała mi się bajka o tym, jak Cygan obiecywał babie, że ugotuje zupę z gwoździa. To jest niewykonalne. Co prawda w paru miejscowościach pojawiły się Mieszkania Plus, ale tylko dlatego, że rząd podpiął się pod lokalne inicjatywy lub ktoś ratował się przed upadkiem. Żadna gmina czy samorząd nie ma zdolności wybudowania osiedla mieszkaniowego na dużą skalę. Nie mają po prostu w zasobach personalnych ludzi zdolnych do tego. Taki projekt miałby szansę na powodzenie przy współpracy z deweloperami – w innym przypadku zapomnijmy o tego typu opowieściach. Jest tylko jedna opowieść. Bardzo prosta. Nie niszczmy tych, którzy tworzą budownictwo mieszkaniowe. Patrzmy im na ręce, ale nie wygłupiajmy się tworzeniem mitów, takich jak ten o 50-procentowej marży.
Czy zauważają państwo spadek sprzedaży mieszkań?
– Dość powiedzieć, że poprzedni budynek, który liczył 54 mieszkania, sprzedałem w dwa miesiące. Dzisiaj sprzedają się dwa, trzy mieszkania w miesiącu.
A czy zdarzają się przypadki, że ktoś jest zdecydowany, ale rezygnuje, bo nie otrzymał kredytu?
– Bardzo często. Niestety banki są nieprzygotowane na obecną sytuację. Klienci często odbijają się od ściany. Jedynym wyjątkiem jest Bank Spółdzielczy. Oni są w stanie zaakceptować dodatkowe warunki, zdają sobie sprawę, jak wygląda rzeczywistość. Banki komercyjne, gdzie decyzję podejmują analitycy z Warszawy, są głuche na argumenty. Podejrzewam, że sytuacja będzie wyglądać jak z materiałami budowlanymi. Producenci poszli po rozum do głowy i ostatnio przestali podnosić ceny. Podobno 40 proc. rynku padło przez te podwyżki. Być może przestraszyli się, że za chwilę będą musieli zamykać fabryki. Podobnie z bankowcami: jeżeli nie będą udzielać kredytów, to nie będą mieli z czego żyć.
Jakie pana zdaniem są perspektywy dla budownictwa mieszkaniowego we Wrześni?
– W ostatnim czasie we Wrześni budowano około 500 mieszkań rocznie. Myślę, że teraz będzie powstawać ich mniej. Przewiduję, że wrócimy do poziomu 250 mieszkań rocznie. Ludzie na pewno będą kupować, bo chcą mieszkać we Wrześni. Dzięki wieloletnim staraniom Urzędu Miasta i Gminy jesteśmy atrakcyjnym miastem. Przede wszystkim jest tu praca. Myślę, że jeżeli nic nieprzewidywalnego nie wydarzy się za naszą wschodnia granicą, to sytuacja do końca roku ustabilizuje się.
Mówi pan, że wrzesińskie ceny nie spadną – a czy nie wzrosną?
– Mam nadzieję, że nie. Zobaczymy, co będzie z cenami materiałów budowlanych.
Firma Wexel, mimo trudnej sytuacji na rynku, nadal buduje. Jakie państwo mają plany?
– Jesteśmy firmą z perspektywami. Przez 24 lata wyrobiliśmy sobie renomę. Jako jedyna wrzesińska firma należymy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Od ośmiu lat otrzymujemy wyróżnienie „Rzetelna Firma”, byliśmy nagradzani „Gepardami Biznesu”. Z niczego się nie wycofuję. Będę nadal budował. Przy okazji chciałbym sprostować zamieszanie dotyczące farmy fotowoltaicznej przy ul. Czerniejewskiej. Informuję, że teren od naszego osiedla do torów kolejowych jest nasz. Obecnie jest w dzierżawie. Nie planujemy budować tam żadnej fermy fotowoltaicznej. To teren przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe. Mamy plany na 20 lat. Jedyny żal, że chyba nie doczekam końca budowy dużego osiedla przy ul. Czerniejewskiej – ale firma Wexel będzie istnieć i budować. Takie zawirowania jak teraz były i będą się zdarzać. Myślę, że to, co się teraz dzieje, zweryfikuje rynek i zostaną na nim tylko firmy z tradycjami.
Rozmawiała: Joanna Lewandowska